淮安机械设备评估 设备转让评估报告 二手设备入账评估

一、评估标的物的界定
本章中的房屋建筑物包含两个层面的含义，其一是房地合一状态下的房屋建筑物;其二是不包含土地的纯粹地上建筑物部分。从个层面的角度来看，作为评估标的的房屋建筑物是指建筑物与所占用的土地及固着在建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。其中不可分离部分是指那些不能与建筑物分离，或分离后会破坏建筑物功能或完整性的部分，如安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通讯、消防、电梯等设施。房地合一状态下资产权益是指与其所有权有关的权利和利益的总称。从第二个层面的角度看，作为评估标的物的房屋建筑物仅指不含土地的地上建筑物及其不可分离的部分及其附带的各种权益。
不论是房地合一状态下的房屋建筑物，或是不含土地的地上建筑物，它们都具有房地产的共同特征。为了叙述方便，关于这部分资产的特征和评估特点等，我们以房地产来总括地加以说明。
二、房地产的特征
每一类资产的评估都有其特殊性，这种特殊性与该类资产自身的特性相联系。房地产的特殊性表现在以下几个方面:
(一)位置固定性
房地产亦称不动产。由于土地不可位移，固着于土地上的建筑物亦不可移动。房地产的位置固定性，导致了房地产带有明显的区域性特点和个别性特征。这种区域性特点和个别性特征是影响房地产价值的重要因素。
(二)使用的长期性
从某种意义上讲，土地的利用具有永续性。建筑物一经建造完成，其寿命也是相当长的。房地产使用的长期性决定了其用途、功用可以随社会的进步不断地加以改善、调整，以达到 佳利用的状态。值得注意的是，国家土地使用制度规定，公司、企业、其他组织和个人通过政府出让方式取得的土地使用权是有限期的。国家规定的土地使用权出让 高年限按不同用途予以规定:居住用地70年，工业用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年等。土地使用权的有限年期对房地产自然的使用长期性是一种限制。土地使用权的剩余使用年限是影响房地产价值的一个重要因素。
(三)影响因素多样性
房地产效用的发挥，以及其价值的实现要受到诸多因素的制约。除了房地产自身的自然的、物理的、化学的因素以外，社会因素以及周边环境等都会对房地产效用的发挥及其价值的实现起到非常大的影响作用。从社会因素来看，政府的城市规划、具体规定了房地产的用途和使用强度（容积率、覆盖率、建筑高度、绿地率等）。另外，政府可以从满足社会公共利益的角度，对任何房地产实施强制征用，对某些房地产实施课税，等等。从周边环境的角度来看，任何房地产的效用和价值都要受到其周边环境、特别是周边房地产用途的影响。良好的周边环境可以提高该区域房地产的价值;而恶劣的周边环境，则可使该区域内的房地产价值下降。当然，影响房地产效用发挥及其价值实现的因素还有许多，如政府的房地产政策，住房制度，社会有效需求，等等。
（四）投资大量性
不论是房地产中的土地或建筑物，其投资的数额都是可观的，不论是国家投资者、企业投资