淮安企业总资产评估 国有资产评估 股权转让评估报告

者或个人投资者，投资房地产都需要较大数额的资金。房地产投资大量性特点不仅说明了房地产投资应事先做好可行性研究，要有的放矢、有效地进行投资;另一方面也说明房地产变现也不是一件轻而易举的事情。房地产不易变现是其一大风险。
(五)保值增值趋势
在社会经济发展五常的情况下，随着人口及社会生产力的发展，社会对土地的需求与日俱增。由于土地资源特别是城市土地面积的有限性，从长远的观点来看，土地供给一般会滞后于土地需求而出现房地产价格上升趋势。如果出现通货膨胀现象，房地产的保值性则会更为明显。房地产保值增值是一种趋势，而并非每一时点房地产价值都会上涨，需要结合每宗房地产的具体情况来理解其保值增值趋势。
三、房地产价值及其决定因素
房地产评估必须明确两个概念，即房地产价格和房地产价值。
房地产价格，通常称之为房地产市价，它是房地产交易双方的实际成交价格。作为成交价格，它是一种历史事实。同一宗房地产的成交价格，既使在同一时点上，也会因交易双方的地位、心态、偏好、动机、素质的不同而不同。资产评估中的房地产价值并不是一种历史事实。而是在该房地产尚末进入市场之前，由评估人员根据评估对象的自身状况、周边环境及市场条件，经过一系列假设或限定，将评估对象置于一种既符合客观实际、又不完全是客观事实的境地中所给出的公正性价值判断。为了避免在概念上混淆，房地产价格是泛指在市场上实现了交换的成交价格。而房地产的评估结果或结论称之为房地产价值。
(一)房地产价格的种类
尽管房地产评估并不是直接去评估房地产的实际成交价格，但房地产的评估值是不可以完全脱离房地产的市场价格，它应非常接近房地产的市场价格。因此，每一位评估人员都应熟悉房地产价格的种类和每一种房地产价格的确切含义。
按照房地产三种形态为标准划分，有以下三种价格形态:
1．土地价格，简称地价。通常是指空地的价格。根据目前我国的地价体系，地价又可以具体划分为基准地价、标定地价、出让底价、转让地价和其他地价 (如出租价格、抵押价格等)若干种。
2．建筑物价格，是指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地价格。在人们日常生活中纯粹的建筑物价格并不多见。人们脑海中的建筑物价格通常是包含地价的。
3．房地价格，是指建筑物连同其占用的土地的价格在一起的价格。房地价格情况比较复杂，以住宅为例，在房改之后，住宅价格包括职工购买现住房价格、动迁房价、安居工程房价和商品房价等。从形式上看上述几种房价大都是在市场上形成的，而价格却相差很大。
除以上基本的房地产价格外，还有以下几种价格形态:
1．房地产单位价格。它可以是土地的单位面积价格，建筑物单位面积的价格和房地合一状态下的单位面积价格。对于单位价格首先应弄清面积单位和面积的含义。我国在房地产计量方面通常使用每平方米作为面积单位。面积含义因房地产的种类不同亦有所差异。如住宅面积含义包括建筑面积和使用面积等。
2．楼面地价，又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。用数学式表示为:
  楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积
或   楼面地价＝土地单价÷容积率
以上房地产单位价格和楼面地价都是反映房地产价格水平高低的指标。其中楼面地价在反映某一具体宗地地价时，往往比单位地价更能说明地价水平。楼面地价是一个比较有用的价格指标。
3．拍卖价格，是指采用拍卖方式出让或交易的房地产成交价格。