淮安政府征地赔偿标准 损失赔偿方案 各类整体资产评估

4．招标价格，是指采用招标方式出让或交易的房地产价格。
拍卖、招标与正常的协商交易不同，竞买者或竞标者的出价动机在很大程度上会影响拍卖价格和招标价格。从形式上看，拍卖价格和招标价格也是在公开市场上形成的，其实，拍卖价格和招标价带有很大的随机性和偶然性。
列示上述价格形式的目的是为了提醒评估人员在评估房地产时，不论是选择参照物采用市场法评估，还是以房地产的市场价格为依据采用其他方法评估，，不能将评估值与成交价混为一谈;第二，不能不加选择地使用房地产成交价作为评估的依据。在以房地产成交价作为评估依据时，切记弄清房地产成交价的涵义和内容。
(二)影响房地产价格的因素
房地产的市场价格受到许多因素的影响。这些因素对房地产价值的影响方向、影响程度都不尽相同。熟悉和掌握影响房地产价格的各种因素，并了解这些因素在影响房地产价格申的关系，无疑有助于房地产的评估。为了便于了解影响房地产价格的因素，可以将其进行适当的归类。通常将影响因素分为自然因素、社会因素、行政因素和经济因素四个方面。此外还可以将影响因素划分为一般因素、区域因素和个别因素。这里着重介绍后一种分类方法中的各类影响因素。因为这种分类方法是采用市场比较法进行对比分析影响因素时通常采用的分类方法。
所谓一般因素，是指对房地产价格及其变化具有普遍性和共同性的影响因素。或者说是对某市场范围内房地产价格总体水平发挥影响作用的因素。这些因素又具体包括:
1．行政因素。影响房地产价格的行政因素，是指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等方面的因素。如土地制度、住房制度、房地产价格政策、城市规划、城市发展战略、税收政策、交通管制等。
2．经济因素。影响房地产价格的经济因素较为复杂。它包括国民经济的发展速度、发展规模，企业、事业单位、居民的收人和消费水平，政府的财政收入和支出的规模和结构，金融状况和物价水平等。上述因素通常集中表现在房地产的供求状况上，通过房地产的供不应求、供求平衡或供过于求影响房地产价格。
3．社会因素。影响房地产价格的社会因素主要是指社会发展状况、社会安定程度、社会环境等因素。社会发展状况是国民经济发展状况的一种反映，它直接关系到社会的安定，包括政治安定和人民安居乐业的程度。社会环境包括人们的生活工作环境、自然和人文环境、也包括社会治安状况。好的社会环境有助于房地产价格的提高。
4．其他因素。影响房地产价格的其他因素是指人口因素、人的心理因素、国际因素等其他一般因素。
所谓区域因素，是指房地产所在地区的自然条件、社会条件、经济发展状况和行政条件相结合所形成的地区性特点或区域性特点。这些特点集中表现区域的繁华程度、交通通达程度、公共公用配套设施状况、地区或区域环境、城市规划限制等。由于房地产的种类较多，上述各区域因素对不同用途的房地产的价格影响程度是不同的。例如，繁华程度对商业用途的房地产的价格影响程度 大。而区域环境对住宅价格影响较大。交通通达情况则可能是影响工业房地产价格的重要因素之一。但不论是何种用途的房地产，规划限制 (包括建筑高度、建筑容积率、建筑密度等)的影响都是不容忽视的。
在规划限制方面，建筑高度是指地上建筑物可达及的 高限度，建筑物的实际高度应在城市规划限定的建筑高度以下 (包括相等)。
建筑容积率是指建筑物面积与建筑占地面积之比。用公式表示为:
容积率＝建筑物面积＝建筑占地面积×100%
建筑密度是指某一房地产的底层建筑面积与建筑占地总面积之比。用公式表示:
建筑密度＝建筑物底层面积÷建筑占地总面积×100%